不動産鑑定士試験について

皆様、今回は「不動産の適正な価値を鑑定するプロフェッショナル」とも呼ばれる「不動産鑑定士」についてご紹介します。
不動産鑑定士の試験は、不動産の鑑定評価に法律により規定された国家資格です。

不動産鑑定士になるには、試験に合格して実務修習を修了し、登録までしなければなりません。
不動産鑑定士は不動産の鑑定評価に関する高度の専門職業家です。

詳しく試験内容をご紹介します。

適用する仕事

冒頭でも述べたとおり、不動産鑑定士は不動産の鑑定評価に関する法律に基づく国家資格です。

限りある国土を適正な取引に導いて土地利用を実現するため、地価の評価や土地の有効活用をおこなうのが不動産鑑定士の役割です。

不動産鑑定士には、日常業務も含めて３つの仕事があります。

鑑定評価業務

これは正確な調査を行なって、理論的に不動産の価値を割り出す業務のことで、国から認められた独占業務です。

業務を大別すると「公的評価」と「民間評価」に分けられます。

公的評価

依頼主は国や都道府県です。
公共用地の売買、地価公示、相続税路線価、裁判所の競売などに関する鑑定を行います。

民間評価

こちらの依頼主は個人や企業です。
個人の場合は不動産売買・担保・賃貸・相続する際の評価を行います。
企業の場合は、M＆A、不動産の証券化、企業再生のための不動産評価の際に鑑定を行います。

コンサルティング業務

土地・建物の有効な利活用に関して、不動産鑑定を根拠としてアドバイスをおこなう仕事です。

その他の日常業務

不動産鑑定士の日常業務では、主に3種類が挙げられます。

1. 役所・法務局・フィールドワークでの現況・周辺調査（不動産の状況を明らかにするため）
2. デスクワーク（調査をもとにした鑑定結果の報告書を作成する）
3. 顧客との面談やプレゼン

おおよその年収とキャリアパス

不動産鑑定士は弁護士、公認会計士と並んで「三大国家資格」といわれる難関国家資格のうちの1つです。

年収は？

不動産鑑定士のおおよその年収は580～590万円です。
ボーナス額は96万円といわれていて、日本全体の職業分野でのボーナス額（70万円）より多いです。

これは不動産の評価を行う職業への期待や評価が高いからです。
実際は平均年収を超えて、年収1,000万円の人もいます。

キャリアパスは？

まず、試験に合格したらすぐに就職できるわけではありません。
実務修習をする必要があるからです。
この修習期間では高い年収は稼げません。

それに、仕事は地方より都市部で探す方が良いです。
地方ではどんどん人口が減っていて、不動産物件の動きが鈍くなっているからです。

最終的に何をしたいのか？を描きながら、就職を検討する必要があるでしょう。

こうしたなかで現状の鑑定士の就業先としては、コンサルティング会社や不動産投資信託の金融系企業が一番将来性があるといわれています。
鑑定業務よりも、その結果をもとに「いかに不動産を有効活用するか」の点で求人ニーズがあるからです。

公的機関や融資関連といった不動産鑑定は、これからの時代はAIが担うことになるかもしれません。
けれども、コンサルタント業務を例にいえば、人間の感性に頼る方が仕事がうまくいく場合もあります。
つまり、鑑定士が待ちの姿勢ではなく、その先を見据えて業務の幅を広げていくことが大事でしょう。

ちなみに、独立開業という道もありますが、うまくいく人といかない人の差がはっきり分かれます。
というのは、業界の特徴として、年齢が高くても引退せずに長く続けられる職種なので、世代交代がなく、若い世代が新規に仕事を取りづらいという面があるからです。

独立後の年収は完全に、自分次第の実力主義となります。
仕事を獲得する能力があり、顧客が途切れなければ高収入が得られるでしょう。

独立開業する場合は、宅地建物取引業免許と宅建士の資格が必要ですので、忘れずに取得しましょう。

認可団体

国土交通省

受験条件

年齢、学歴、国籍や実務経験などに関係なく誰でも受験できます。

論文式試験は本年実施の短答式試験に合格した者、または令和3年か令和4年の短答式試験の合格者のうち、本年の受験申請において短答式試験の免除申請をした者が受験できます。

合格率

試験には、短答式と論文式があります。

短答式試験

2022年：36.3％
2021年：36.3％
2020年：33.1％

論文式試験

2022年：16.4％
2021年：16.9％
2020年：17.7％

1年当たりの試験実施回数

年1回（短答式試験は5月、論文式試験は8月）

試験科目

試験ごとにお伝えします。

短答式試験

• 不動産に関する行政法規
• 不動産の鑑定評価に関する理論

論文式試験

• 民法
• 経済学
• 会計学
• 不動産の鑑定評価に関する理論

採点方式と合格基準

短答式試験は択一式（マークシート方式）、論文式試験は論文で解答します。

合格基準は下記のとおりです。

取得に必要な勉強などの費用

不動産鑑定士試験は独学でも合格できるともいわれていますが、かなりつらいです。
ですから、予備校代も合わせてご紹介します。

予備校

2校ご紹介します。

 TACの例

【2024年合格目標 1年本科生】
教室講座／ビデオブース講座：48万4千円
DVD通信講座：51万7千円
Web通信講座：49万5千円

LECの例

【2024年合格目標：短答＋論文フルコース】

• 通学（Webフォロー付・音声DL可・スマホ視聴可）答練・模試会場：40万円
• 通学（DVDフォロー付）答練・模試会場：46万円
• 通信Web・音声DL可・スマホ視聴可　答練・模試会場受験：40万円
• 通信Web・音声DL可・スマホ視聴可　模試のみ会場受験：40万円
• 通信Web・音声DL可・スマホ視聴可　答練・模試自宅受験：40万円

おすすめテキスト

テキストはTACの教材が強いです。

不動産鑑定士2023年度版 短答式試験 鑑定理論 過去問題集

出版社名：TAC出版
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価格：￥6,160（税込）

不動産鑑定士試験のうち、短答式試験の「鑑定理論」直近8年分（平成27年～令和4年度）の問題と解答・解説をまとめた過去問題集です。
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こんなにおもしろい不動産鑑定士の仕事＜第3版＞

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受験料

受験料は申請の仕方によって、金額が異なります。

• 電子申請の場合は受験料が12,800円ですが、電子納付する必要があります。
  電子納付の詳細については、e-Gov電子納付をご覧ください。
  なお、受験願書を送信する前に受験料を納付することはできませんので、手順をしっかり確認しましょう。
• 書面申請の場合は13,000円で収入印紙で支払います。

受験申込方法

受験申込は【受験料】の欄でもお伝えしたように、電子申請と書面申請の2通りがあります。

電子申請

電子申請は「e-Gov電子申請」に従って行います。
提出先もe-Govにより提出します。

提出書類は電子申請用の受験願書と写真、それと論文式試験の科目免除を申請する方は受付期間内に証明書類の添付が必要になります。

写真は電子申請する場合、JPEG形式の電子化された写真1ファイルを用意しましょう。
ファイルサイズは1MB以内です。
別途郵送にする場合は、電子申請にて受験願書を提出後すみやかに「土地鑑定委員会事務局」宛に提出してください。

書面申請

書面申請では、国土交通省で願書を入手します。

提出書類は受験願書（整理票を含む）と、短答式試験の免除や論文式試験の科目免除を申請する方は証明書類です。
整理票部分写真（縦45mm×横35mmまたは縦40mm×横30mm）を貼り付けます。
証明書類も添付して提出します。

提出方法は郵送のみです。

封筒（角形２号：縦33.2㎝×横24.0㎝程度）の表面に「不動産鑑定士試験受験願書在中」と赤字で記載し、必ず簡易書留または書留で送付しましょう。

提出先は上記の事務局宛にです。

まとめ

今回は3大難関資格の１つである「不動産鑑定士試験」を解説しました。
この試験は短答式試験と論文式試験の2種類を受けなければならず、合格率がとても低いです。

短答式試験では、宅建士試験と同等か、それ以上の分量があるとされています。
論文式試験では、自分で解答を書き起こしていかなくてはならないため、より詳細で確実な理解が求められます。

論文式試験では、一から自分で文章を書いていかなくてはならないため、予備校や通信講座を利用して勉強するのがおすすめです。
こちらの記事でも勉強の費用として、方法を掲載しましたので、ご自身に適する対策をしてみてくださいね。

 

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